最近、立て続けに土地を所有するお客様に土地の価値を無視した表面利回りの提案をされて、気になっているところです。

高齢者のお客様になると特にその傾向が増えるように思ってしまいますが、これはうがった見方でしょうか。

業者のいう利回りは、基本的には表面利回りと言われ「年間満室想定の家賃収入÷建築・初期費用」です。

これには、固定資産税や火災保険料・修繕積立金・初年度には登記費用や不動産取得税もかかりますが入っていません。

これら実際にかかるランニングコストを含めたものが実質利回りと呼ばれるものです。一般的には２～３％表面利回りより下がります。当然、空室の可能性、年々下がるであろう家賃も想定しなければなりません。

では、私があった土地持ちのお客様に対するアパート業者の提案です。

５億の価値がある土地に、４億のアパートを建て、家賃収入は３０００万なので、利回り７％超というものです。

そもそもが表面利回りですし、何より土地の５億を無視しています。

５億の土地を持つ地主が４億の借金をして、アパートを建てる。もし、何らかの事情で売却する必要に迫られたとき、購入者は実質利回りで購入検討をします。更地は５億だったことなど関係ありません。購入には実質利回り４～５％が目安と言われ、となるとこの物件は６億から７億５０００万が売値になってきます。借金を返すと手残りは２億から３億５０００万に。

何もしなければ、もともと５億だったのに・・・・

今も昔も、この手の提案は当たり前にあります。

ぜひ、投資する前にご相談ください。

J・Y